再婚三十年，老伴一死继子女就要收房？法院：房子归继子女，老人却有权住到百年之后——从伊犁「再婚老伴居住权」案看民法典居住权制度在婚姻家事中的落地

一、案件回顾：再婚三十载，老伴去世后，继子女把她告上法庭

人这一生，最怕的不是自己先走，而是走后让身边的老伴没了着落。家住新疆霍城县的马某（化名），就亲身经历了这样一场「无家可归」的危机。

据澎湃新闻报道，张辉、张艳是张某与前妻王某所生的两名子女。1998年，张某与王某在霍城县某村共同建起一处房屋。2008年王某去世后，其遗产一直未作分割。2010年，丧偶的张某与马某举行婚礼并同居生活，2018年2月，两人正式办理了结婚登记。此后十余年，马某一直与张某在这处老宅里共同生活、相互照料。

2022年1月，张某去世，且未留下遗嘱。张某去世后，其子张辉从银行领走了父亲名下存款1.2万元；而马某因为名下再无其他住房，一直独自居住在这处老宅里。到了2026年1月，张辉、张艳兄妹二人一纸诉状将继母马某告上霍城县人民法院，要求继承涉案宅院及房屋。

霍城县法院一审审理查明，涉案房屋系张某与王某的夫妻共同财产，存款1.2万元系张某与马某的夫妻共同财产。鉴于房屋无法实物分割，法院认定房屋价值15万元，房屋归张辉、张艳所有，由二人给付马某补偿款。考虑到马某一直依附张某生活，且身患疾病，在遗产分割时应适当多分，同时保障其居住权，法院酌定张辉、张艳各分得30%的份额，马某分得40%的份额。据此计算，马某应分得房屋折价款4万元、存款8400元。

一审判决还特别载明：马某生前对该房屋享有居住权。马某不服一审判决，向自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提起上诉。伊犁州分院二审过程中，法官组织双方进行了多轮调解。最终，双方自愿达成协议：房屋归张辉、张艳所有，马某生前对该房屋享有居住权，继子女不得在老人居住期间出售房屋或安排他人入住；继子女支付的房屋折价补偿款提高至6万元，分3年付清；另支付存款补偿款5000元。协议还特别约定，如房屋日后被征收，马某享有35%的补偿款，以确保其晚年有持续的经济来源。

这起案件最触动人的地方在于：房屋的所有权最终还是判给了继子女，但马某这个与老人相伴到老的再婚配偶，并没有被「扫地出门」，而是通过一纸「居住权」，为自己争得了「住到百年之后」的安稳。这正是《民法典》居住权制度在婚姻家事领域落地的一次生动实践。

二、居住权究竟是什么：一套房子上，可以同时「睡着」两种权利

很多人有一个根深蒂固的观念：房子是谁的，谁才能住。其实，《民法典》用整整一章（第三百六十六条至第三百七十一条）正式确立了一项全新的用益物权——居住权，它把「所有权」和「居住权」彻底分开了。

什么是居住权

《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。换句话说，房子可以是别人的，但只要依法设立了居住权，居住权人就可以在这套房子里合法地、稳定地住下去，甚至一直住到自己去世为止。

居住权最大的价值，就是让「房子的归房子、住的归住」成为可能。在再婚家庭里，一方去世后，房子往往由亲生子女继承；而再婚配偶作为「外人」，如果既没有房子又没有钱，很容易陷入「被赶出家门」的困境。居住权制度正是为解决这类「住有所居」的民生难题而设的。

居住权具有鲜明的「人身性」

居住权是为特定自然人的生活居住需要而设定的权利，它高度依附于居住权人本人。因此《民法典》第三百六十九条明确规定，居住权不得转让、不得继承；设立居住权的住宅原则上也不得出租，但当事人另有约定的除外。这意味着，居住权是「专属于你一个人」的保障，不能拿来买卖，也不能留给后代。

居住权从什么时候生效

《民法典》第三百六十八条规定，设立居住权应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。这一条看似平淡，却是整个居住权制度的「命门」——没有登记，居住权就不具有物权效力，无法对抗第三人。这一点我们后文会专门展开。

三、居住权的三条「来路」：合同、遗嘱、法院判决

在婚姻家事实践中，居住权的设立主要有三种途径，各自有不同的适用场景和注意事项。

其一，书面合同设立

《民法典》第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。合同一般包括：当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款。夫妻离婚时，如果一方无房可住，双方可以在离婚协议或另行签订的居住权合同里，约定由一方在另一方的房屋上享有一定期限的居住权。

其二，遗嘱设立

《民法典》第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。这是再婚、涉老家庭最常用、也最有温度的一种安排——老人既想把房子留给自己的亲生子女，又不想让相伴多年的老伴在身后流离失所，于是立下遗嘱，把「所有权给子女、居住权给老伴」写清楚。遗嘱设立的居住权，自继承开始时生效。

其三，法院判决或调解设立

在离婚诉讼、继承纠纷等案件中，法院可以依据法律、司法解释以及公平原则，在判决书或调解书中直接为生活困难、无房可住的一方设定居住权。本文伊犁案中，马某的居住权就是在二审法院主持调解下达成的，具有与判决同等的强制执行力。

三种方式殊途同归，最终都要落到「登记」二字上。无论通过哪种方式取得居住权，都应当及时向不动产登记机构申请居住权登记，把这项权利固定在不动产登记簿上，才能真正「安枕无忧」。

四、先析产、后继承：继子女分到了房，为什么老人还能住

伊犁案之所以值得一说，是因为它完整地展现了一整套家事法律逻辑：从「夫妻共同财产的析产」，到「法定继承的分割」，再到「居住权的保障」。

首先，涉案房屋虽然是张某与马某再婚前就存在的，但它系张某与已故前妻王某的夫妻共同财产。王某2008年去世时未立遗嘱，其名下的一半份额依法应由第一顺序继承人——配偶张某和子女张辉、张艳共同继承。因此，这套房屋并非张某一人所有，张辉、张艳兄妹对母亲王某的遗产份额本来就享有继承权。这就是「先析产」的含义：把属于夫妻共同财产的部分，和属于遗产的部分，先切分清楚。

其次，张某2022年去世时也未留遗嘱，其名下应得的房产份额，由其法定继承人（再婚配偶马某、子女张辉、张艳）共同继承。马某作为张某的合法配偶，与张某共同生活了十余年，依法是第一顺序继承人，有权分得相应份额。法院正是考虑到马某一直依附张某生活、且身患疾病，才在遗产分割时对其适当多分。

再次，也是最关键的一环：法院在把房屋所有权判归继子女的同时，为马某设定了「生前居住权」。这是一个极具司法智慧的平衡——继子女取得了房屋所有权（可以卖、可以继承），但马某的「住」的权利被单独保留下来，二者并不冲突。二审调解协议更进一步，明确约定继子女不得在老人居住期间出售房屋或安排他人入住，还约定「如房屋被征收，马某享有35%的补偿款」。这样，马某的居住保障就从一个抽象的权利，落到了「不许卖房、征收分钱」这样具体可执行的条款上。

这给所有再婚家庭一个深刻启示：财产可以「分得清」，人情也可以「留得住」。居住权就是那座架在「所有权」与「生存保障」之间的桥。

五、离婚场景：房子判给了对方，我还能不能继续住

居住权在婚姻家事中的另一大应用场景，是离婚时的居住保障。长期以来，全职照顾家庭的一方，尤其是女方，离婚后常常面临「既分不到房子、又租不起房子」的窘境。居住权制度的出现，为这一困境提供了一个全新的解法。

天津三中院：离婚协议约定「离婚不离家」

天津市第三中级人民法院曾审理过这样一起案件：王某与周某在婚姻关系存续期间没有共同房产，离婚后女方周某面临没有住处的困境。虽然案涉房屋的所有权并不属于王某、周某，但双方的离婚协议约定，离婚后女方周某可以暂时居住在男方母亲名下的房屋内，并设定了三年的居住期限。法院据此判决女方「离婚不离家」，离婚后仍可在该房屋中居住。法院在评析中指出，这种具有扶助、关怀性质的社会性居住权，切实保障了离婚妇女最基本的居住权益。

长沙中院：前夫给前妻设立15年居住权

湖南省长沙市中级人民法院也处理过一起被央视《今日说法》报道的案例：小明与小丽结婚一年半，育有一子一女，后感情破裂诉至法院。经法官调解，双方各取得一名子女的抚养权。因小丽暂时无房，离婚后面临流离失所，她想带着女儿继续居住在小明的房子里。最终，小明同意将自己名下的房产提供给小丽和女儿居住，并在法官主持下，为该房屋设定了15年的居住权，直到孩子成年。法官指出，居住权是一种排他性物权，经登记公示后具有对抗任何第三人的法律效力，无论这套房子怎么出售、转让、抵押，都不影响居住权人居住、使用该房屋。

麻城法院：花甲老人离婚，靠居住权「老有所居」

湖北麻城市人民法院黄金桥法庭审理的一起花甲老人离婚纠纷中，一对年逾花甲的夫妻因生活观念、作息习惯分歧日益加深而坚决要求离婚。考虑到女方身体状况，法庭立足老年人「老有所居、老有所养」的核心诉求组织调解，最终双方自愿达成协议：一是二人自愿离婚；二是在男方名下房屋之上为女方设立居住权，并清晰约定居住权登记的起止期限。一纸调解协议，既尊重了老年人的婚姻自由，又以居住权制度筑牢了女方的晚年居住保障。

这些案例共同说明：在离婚财产分割中，居住权已经从「可选项」变成了一项值得主动争取的「权益」。对于抚养子女、无房可住、长期照料家庭的一方而言，与其在「分一半房子」上僵持不下，不如换一种思路，把「住」的权利牢牢握在自己手里。

六、遗嘱设立居住权：再婚老人最该提前安排的一件事

在涉老、再婚家庭中，遗嘱设立居住权是最高频、也最能体现老人真实意愿的安排。老人往往希望「房子留给亲生子女」，又希望「老伴不被赶出去」，这两件事并不矛盾，关键是要在遗嘱里写清楚、写明白。

北京一中院：遗嘱把「产权给女儿、居住权给老伴」

北京市第一中级人民法院发布的涉老纠纷典型案例中，有这样一个案件：被继承人杨某某与刘某某是再婚夫妻，杨某甲、杨某乙是杨某某与前妻的女儿。杨某某生前订立遗嘱，内容为「房产产权归女儿杨某乙所有，但使用权可给其现任妻子刘某某供其永久居住，但如遇出租、再婚、买卖等有违夫妻关系的情形，其居住权收回，杨某乙有处置权」。杨某某去世后，刘某某主张对房屋享有居住权。法院经审理认为，刘某某可以取得房屋的完全居住权，杨某乙作为房屋继承人，有义务配合让渡居住使用权益，并判决杨某乙于房屋可办理不动产登记之日起三十日内配合刘某某办理居住权登记。

法院在评析中特别指出，民法典增设了遗嘱设立居住权的新规，处理案件时应综合遗嘱中的居住利益词句、关联条款，并探求遗嘱的目的、动机，审查遗嘱设立的居住利益承诺是否构成居住权。遗嘱所设居住权自继承开始时生效，因遗嘱继承取得房屋所有权者负有配合及时完成居住权登记的义务。

「所有权给儿子、终身居住权给妻子」的典型安排

多地司法机关的普法案例也反复呈现同一种安排：大民与前妻育有一子小民，再婚后与妻子大典共同生活在大民婚前全款购买的房屋内。大民担心自己去世后，小民因继承房产而将继母赶出家门，于是在律师见证下订立遗嘱，明确房屋所有权由小民继承，同时为妻子大典设立该房屋的终身居住权。大民去世后，小民办理了继承登记，大典则持遗嘱办理了居住权登记。后小民想出售房屋并要求继母搬离，法院判决驳回小民的请求，确认继母享有居住权，有权继续居住。

从这些案例可以看出，遗嘱设立居住权有几点必须注意：一是遗嘱表述要清晰，明确「给谁所有权、给谁居住权、居住到什么时候」；二是居住权设立后要及时登记，否则只能停留在「遗嘱的承诺」层面；三是一旦约定了「再婚、出租、出卖」等收回条件，就要尊重这些条件的法律效力。

七、居住权的「登记铁律」：没登记，权利就可能打折扣

居住权制度里，最容易被忽视、也最容易「翻车」的一环，就是登记。《民法典》第三百六十八条写得明白：居住权自登记时设立。这意味着，如果只是在离婚协议、调解笔录或遗嘱里写了「可以继续住」，却没有到不动产登记机构办理居住权登记，那么这项权利在法律上并不具备完整的物权效力。

六盘水中院：约定居住权却未登记，只能赔租房费

贵州省六盘水市中级人民法院公布的一起案例，生动地揭示了「登记」二字的分量：阿舰与阿红离婚时签订《居住权协议》，约定阿红对阿舰所有的房屋享有居住权，期限为不固定期限，还约定因阿舰原因造成无法使用房屋的，由阿舰另行提供同等条件住房。后来阿舰将房屋售卖并办理了过户登记，阿红被迫搬离、另行租房。法院虽然认定阿红对房屋实际享有居住权，但由于签订协议时登记机构尚未开展居住权登记业务，该约定仅在阿舰与阿红之间产生债权效力。最终，法院判决阿舰承担阿红已产生的租房费用，对后续租房费用待实际产生时再行处理。

法官对此的解读一针见血：居住权合同签订后应当申请登记，但在没有办理登记的情况下，居住权「设立但未生效」，不影响合同的效力，只是仅在当事人之间产生债权效力——即对方违约时，你只能主张赔偿损失（比如租房费），却无法对抗已经买到房子的新所有权人。

这就是「物权」与「债权」的天壤之别：登记了的居住权，可以对抗任何人，房子卖了、抵押了、查封了，你都能继续住；没登记的「居住权」，本质上只是一纸合同，一旦对方反悔卖房，你只能追着对方索赔，却再也住不进去了。

所以，务必牢记：无论通过离婚协议、法院调解还是遗嘱取得居住权，第一要务都是尽快去不动产登记中心办理居住权登记。登记，才是居住权真正「落地生根」的那一刻。

八、居住权的边界：不是想怎么用就怎么用

居住权虽然是一项强有力的保障，但它的边界同样清晰，使用起来有「三不可」需要牢记。

第一，居住权不可转让。居住权是为特定自然人量身定制的生存保障，具有高度的人身专属性，不能像所有权那样买卖、赠与给他人。《民法典》第三百六十九条对此有明文规定。

第二，居住权不可继承。居住权人死亡后，居住权即告消灭，不能作为遗产由子女继承。这一点与所有权截然不同。第三百七十条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

第三，设立居住权的住宅原则上不可出租。居住权的核心是「居住」，而非「经营」。除非当事人在设立时另有明确约定，否则居住权人不能把房子转租出去牟利。

此外，居住权人对住宅的占有、使用，不能超出「居住」的范畴。居住权人要妥善使用、维护房屋，不得擅自改变房屋结构或用途。这些边界，既是约束，也是保护——它让居住权始终聚焦在「住有所居」这个朴素而庄严的目标上，避免权利被滥用。

九、对产权人和购房人的警示：房子上「趴着」一个居住权，意味着什么

居住权制度对另一类人也提出了新的要求：无论是离婚后取得房屋的一方，还是准备买二手房的人，都要对「居住权」留个心眼。

对产权人而言，房屋一旦登记了居住权，就意味着在居住权期限内，房屋的「使用价值」实质上让渡给了居住权人。你可以卖房，但买家买到的是一个「带居住权负担」的房子，成交价必然受到影响；你也可以抵押，但抵押权人要评估居住权对房屋价值的折损。因此，在离婚分割中拿到房子的一方，如果同时被要求为对方设立居住权，一定要把居住权的「期限、范围、是否可撤销」一并谈清楚、写清楚，并在方案中一并考虑补偿与期限设计。

对购房人而言，购买二手房时，除了查询房屋是否被抵押、是否有租赁，还务必查询该房屋是否登记了居住权。因为已经登记的居住权具有对抗第三人的效力，哪怕你付了全款、办了过户，只要居住权仍在有效期内，你也不能把居住权人赶出去——否则就可能面临「买了房子却住不进去」的尴尬。多地不动产登记机构已经开通居住权查询通道，购房前查一下，是成本最低的「避险」方式。

从这个意义上说，居住权制度的落地，实际上让房屋交易的「尽职调查」多了一道必查项，也让「以房养老」「再婚养老」「离婚保障」等场景下的权利安排，变得更加精细和规范。

十、结语：让法律既分得清财产，也留得住人情

伊犁这起案件之所以打动人，是因为它没有把法律做成冷冰冰的「分钱」。房屋归继子女，是法律对遗产继承规则的尊重；马某享居住权，是法律对「住有所居」这一朴素人伦的守护。二者并行不悖，恰恰体现了民法典居住权制度的温度与智慧。

对于普通人来说，这起案件至少有三点启示值得记下。其一，再婚、涉老家庭，不妨提前通过遗嘱或书面协议，把「房子给谁、谁有权住」安排清楚，避免身后亲人反目。其二，离婚时若自己无房可住，除了争房子，也可以把「居住权」作为一个重要的谈判筹码和诉讼请求，主动争取。其三，无论通过何种方式取得居住权，都务必办理登记，让这项权利真正「板上钉钉」。

财产可以分割，但人的尊严与安身之所，应当被法律稳稳托住。这，或许就是居住权制度最想告诉我们的事。

作者：刘亚娟律师团队