《双减意见》出台后，校外培训机构可否主张减租或解除房屋租赁合同？

2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅于印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，简称为“双减意见”，在政策实施下，学科类校外培训机构将面临转型或关闭的选择，承租的场地因急需退租被业主要求支付违约金，且频频出现押金和已预付的租金无法退还等问题。这种情形下，校外培训机构是否可以主张减租或解除房屋租赁合同？

一般情况下，合同解除权归属于守约方，特定情况下，即使合同不存在可以解除的情形，当合同继续履行出现了极大的事实阻碍，无论是守约方还是违约方基于该合同都无法取得预期收益时，可以依据《民法典》第533条关于情势变更的规定请求解除合同。请看以下关于情势变更的几个案例：

正常的商业风险不符合法律关于情势变更原则的规定

案号【(2009)浙湖商终字第193号】

法院观点本院认为，国际金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程，中茂公司与柏森公司于2008年8月28日签订买卖合同，虽然处在国际金融危机期间，但中茂公司作为从事市场交易的主体，应当对于市场商业风险具有一定程度的预见和判断，即使未发生国际金融危机，交易行为同样存在一定的商业风险，本案涉案合同是双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当确认合法有效，中茂公司请求本案适用情势变更原则理由不充分，本院不予采信。鉴于全球性金融危机爆发后，本案涉案的Co－PP o/G货物价格剧烈波动，如果完全按照合同价格由中茂公司接收该批货物确有不当，从公平合理角度考虑，本院酌情认定，中茂公司以合同约定价格的85%受让该笔货物。

二．违约方未举证证明因合同成立之后客观情况发生缔约时无法预见的重大变化，情势变更并非违约方免责事由

案号【(2009)穗中法民二终字第2259号】

法院观点：关于上诉人以情势变更主张免责的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，双方当事人订立《购销合同》时间为2008年7月25日，上诉人自8月份即未依约提货，缔约与违约时间间隔短。上诉人并未举证证明是因合同成立之后客观情况发生缔约时无法预见的重大变化，其主张情势变更，本院不予采信。并且，依据上述规定，情势变更作为合同变更或终止事由，并非违约方免责事由，上诉人主张免除责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

三、继续履行协议不能实现合同目或对一方当事人明显不公的，可以情势变更制度依法解除合同

案号【(2021)黔04民终1029号】

法院观点：本院认为，为控制新冠疫情，国家采取了一系列运输和人员流动的管控措施，对养殖企业的生产和销售造成了影响，该情形构成不可抗力。即使疫情得到控制，但因疫情带来的影响并非随之消失。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，受到新冠疫情冲击，西南盈利养殖公司的肉兔外销受到影响，企业经营出现困难，西南盈利养殖公司也不愿继续履行《养殖场转包协议》，如强行要求西南盈利养殖公司履行《养殖场转包协议》，既不利于合同目的实现，也对西南盈利养殖公司明显不公。因桃花湖村种植合作社不同意解除合同，而二审判决认定合同应当解除，《养殖场转包协议》应自本判决生效之日起解除。

律师提示：当校外培训机构确因《双减意见》的调整导致合同目的无法实现、无法继续履行合同或继续履行合同对一方当事人显失公平的，该情况下有可能属于民法典第五百三十三条规定中“情势变更”的情形。此时可以主张减免租金或解除房屋租赁合同。对此，当校外培训机构所遭遇的情形构成情势变更时，校外培训机构可以依据该条规定，与房东重新协商变更租金标准、租赁期限等，也可以与房东协商提前解除房屋租赁合同。在该种情况下，出租方不应将校外培训机构行为视为违约，不应收取违约金，且应退还押金和所预付的部分租金。

在具体个案中，还需根据具体案情以及《双减意见》对合同履行的影响程度，来分析判断是否可以适用情势变更制度来解决纠纷。

附1（法律）：

旧：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

新：《民法典》

第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

附2（中国民办教育协会关于校外培训机构房租有关问题的行业意见书）