专业文章：因借名买房产生的纠纷类型及司法实务探讨

作者：盈科（深圳）律师事务所 刘亚娟律师、梅林律师

近些年，关于借名买房的各类纠纷层出不穷。所谓借名买房，顾名思义，就是某人（借名人）以他人（出名人）名义购买房产，将房产登记在他人（出名人）名下，但房产实际为某人（借名人）出资，且绝大多数情况下房产是由某人（借名人）实际占用使用。

事实上近些年借名买房已经十分的普遍了，在裁判文书网上搜索关键词“借名买房”可以搜索到9873份民事裁判文书，所涉及的案由主要包括合同纠纷、物权纠纷、执行异议之诉、婚姻家庭纠纷等，具体的分布比例如下：

由此可见借名买房除了直接产生合同纠纷和物权纠纷以外，还导致了执行异议、婚姻家庭与继承等各种纠纷。而这其中牵涉的除了借名人与出名人之外，还有房屋的其他买受人，出名人的债权人，出名人和借名人的配偶等多方的利益。

一、关于出名人与借名人之间的争议；

首先看出名人与借名人之间，双方形成合同关系，由于借名买房的目的不同，合同的效力也各不相同。针对为了规避限购政策而借名买房的情形，合同的效力有些争议，有法官认为合同因违背公序良俗而无效，也有法官认为没有违反效力性强制规定，应当有效。但从最后的结果看，这两种观点的结果没有什么区别，因为即使是认为合同有效的，如果借名人在诉讼时没有购房资格，法院也不会支持其要求出名人配合办理过户手续的诉求；而认为合同无效的，如果借名人在诉讼时有购房资格了，法院也会认为其对效力进行了补正，支持其要求出名人配合办理过户手续的诉讼请求。比如在（2020）最高法民再328号案件中，最高人民法院认为“xx为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力”。所以从实际效果看，无论认为合同有效还是无效，借名人在诉讼时具备购房资格，法院都可以支持其要求出名人配合办理过户手续的诉讼请求。

对借名人而言，和出名人发生争议后，有请求确认所有权和请求配合办理过户手续两种诉讼请求提法，前者在前述的案由图表中归入了物权纠纷一类，后者归入了合同纠纷一类。目前主流的裁判观点认为，借名人直接请求确认所有权的，法院不予支持；但是借名人请求按照合同的约定办理过户手续的，法院在审查代持协议、购房款来源、房屋的实际居住使用情况、双方是否有代持的合意后，如果确定代持关系的，会支持借名人的诉讼请求。但是如前所述，需要注意的是，从合同效力和诉讼请求的可执行性来讲，都需要借名人在诉讼时已经具备了购房资格。如果此时还不具备购房资格，显然法院不可能通过判决直接绕过限购措施。

在确定双方是否有代持的合意时，如果借名人能提供代持协议作为证据当然是最好的。但是现实中由于借名人和出名人往往有特殊的身份关系，再加上很多情形下都是借名人请求出名人帮助，所以借名人也很难开口要求对方签协议，所以很多案例中双方都没有签订书面的代持协议。这种情形下，法院会综合各种证据判断双方是否有借名买房的合意，借名人需要提供各种购房款、分期贷款的银行流水；需要提供房屋实际上由自己占有使用的证据；还需要提供与房屋相关的证明材料，比如房产证，物业合同等等均由自己保管的证据；最好还能有双方的聊天记录等。如果证据完备，即使没有代持协议，法院仍然有可能认为代持关系成立。

总之，如果借名人与出名人发生纠纷，借名人应提早搜集各种证据证明双方的代持关系成立，还要确保自己有购房资格，才可以起诉至法院，要求出名人配合办理过户手续。在审理时法官会要求借名人出具是否有购房资格的证明文件，否则将不会支持其诉讼请求。借名人不要心存侥幸，试图通过法院诉讼绕过限购政策。

二、关于代持协议对第三方的效力

值得注意的是，即使代持关系成立，借名人此时所拥有的是以代持协议为基础的债权，并不是物权，所以并没有排他性和公示效力。通俗的讲就是代持协议只在出名人和借名人之间有约束力，也就是说并不能约束善意的买受人和出名人的债权人等第三方。

如果出名人瞒着借名人在市场上出售房产，而假设此时的买受人对房产的代持情况并不知情，通过市场正规渠道，付出了正常的市场价购买了房屋，那么该买受人应当是善意买受人。借名人无法向善意买受人追回房产，只能要求出名人赔偿损失。比如（2017）闽02民终2548号案件中，法院认为“因尹某与王某系通过中介公司居间交易讼争房屋，虽然双方约定的房屋成交价低于评估价，但未低于评估价的30%，不属于明显不合理的低价，在张某未提供充分证据证明王某与尹某之间存在恶意串通的情况下，张某主张尹某非善意买受人证据不足。故，尹鹏作为善意买受人已完成讼争房屋权属转移登记，尹鹏对讼争房屋的所有权应予保护，张贻超请求确认王彩红与尹鹏买卖合同无效并确认讼争房屋归其所有、将权属登记至其名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据”。而对于该案中原告主张的借名买房关系，法院认为“至于张某与王某之间是否存在借名买房关系，系属张某与王某之间的争议，可另行处理，本案不予评判”。该案中张某只能另行起诉王某，要求王某赔偿其损失。

如果出名人出现了其他法律风险，比如发生了债务纠纷，债权人可能起诉出名人并查封其名下房产（包括代持房产），在胜诉后还可能拍卖代持的房产。此时借名人能否通过执行异议排除强制执行呢？根据上述分析可知，出名人和借名人之间是合同关系，借名人所能主张的是债权，应当是无法排除强制执行的。所以主流的观点认为，借名买房中的借名人无法通过执行异议程序排除强制执行。比如在（2020）最高法民申5818号案件中，法院认为“基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人”。但是借名人可以及时提起诉讼要求出名人配合办理过户手续，如果完成了过户手续，此时借名人就拥有了物权，可能可以排除强制执行。但在现实中，往往是债权人已经起诉了出名人后，借名人才知情，甚至有些在债权人的诉讼进入执行阶段才知情，借名人如果此时才启动诉讼，往往无法在执行结束之前将房屋过户到自己名下。

除了不能排除强制执行外，借名人还无法用代持协议对抗行政行为，在（2016）粤行申984号案件中，出名人原先购买了经济适用房，然后又购买了商品房，按照当时的规定，购买经济适用房五年内购买商品房的，经济适用房将被收回。于是深圳市住房与建设局收回了出名人名下的经济适用房。后来虽然借名人通过诉讼确定了代持关系并且将商品房过户至借名人名下，但是广东省高级人民法院再审认为“申请人与案外人罗松鹏之间关于借名买房的约定，对作为外部人的市住建局不能产生约束力”，并认为“本案被申请人根据涉案xx号房屋的相关登记信息，认定罗某存在购买经济适用住房未满5年又购买其他住房的事实，并于2013年3月20日作出被诉收回经济适用住房决定，认定事实清楚，证据充分”。从该案例可以发现，借名买房不仅对借名人来说有法律风险，还会给某些出名人带来法律风险。

三、婚姻危机给借名买房带来的风险

除了债务危机带来的风险外，借名人或者出名人的婚姻危机也可能会给借名买房带来一定的法律风险。如果借名人发生婚姻危机通过法院诉讼离婚，由于借名购买的房产登记在出名人名下，需要出名人加入诉讼才可能查清借名买房的事实，但是离婚案件不可以加入第三人，所以无法查清借名买房相关事实，法院在离婚案件中只能不处理借名购买的房产。借名人只能另行提起离婚后财产纠纷诉讼，或者待出名人将房屋过户至借名人名下后才可以分割该房产。而实际上借名人很多时候是夫妻中的一方，另一方明知有一套住房由他人代持却无法在离婚的时候分割该房产，往往不得不另行提起诉讼。但是在另行提起的诉讼中同样存在着上述的需要借名人具备购房资格才能过户的问题，如果不具备过户的条件，可能只能先请求确认借名买房关系，再寻求合适的机会分割该房产，或者直接提起离婚后财产纠纷，将出名人列为第三人以查明借名买房的事实，并向借名人主张折价补偿（实践中例如借名人以兄弟姐妹名义购买房产，借名人原配偶主张分割的情形）。

而即使夫妻双方都认可案外人名下的房产是代持的，法院仍然极有可能依照物权公示原则，根据登记情况，不将房产作为夫妻共同财产分割。比如（2019）粤01民终21091号离婚后财产纠纷案件中，离婚后财产纠纷中的双方都认可案外人名下的房产份额是代持的，属于夫妻共同财产，但是法院仍然认为“如麦某、李某对房屋登记存在异议，应向房管部门申请更正登记或异议登记并进行确权诉讼。在产权登记未作变更前，麦某、李某主张涉案房屋的产权人仅为李某没有事实和法律依据”。但是在某些案件中，法官也会在离婚后财产纠纷案件中查清代持的事实并一并做出判决，比如（2019）粤19民终2156号案件中，法院对代持的事实进行了审理，认定了案外人代持的房屋为夫妻共同财产并进行了分割。根据我们的实务经验，一些地区的法院不接受在离婚后财产纠纷中将案外人列为第三人，在这些法院中自然就无法查明代持的事实；而另一些地区的法院在离婚后财产纠纷中接受将案外人列为第三人，于是就可以查明代持的事实予以分割。从检索的案例可以看出，法院对该类案件的认定不确定性较大。

而如果出名人发生了婚姻危机，在配偶起诉前还没有来得及将房产过户给借名人，那么出名人的配偶极有可能在离婚中分割该代持的房产。借名人将不得不提起诉讼要求撤销离婚财产分割，或者起诉要求代持人赔偿损失。这种情形下法院的处理同样有很大的争议，有的法院认为离婚财产分割代持房产是有效的，借名人应另行起诉要求赔偿，比如（2019）京民申3292号案件；而有的法院认为离婚分割代持房产的行为应当撤销，直接判决过户回借名人名下，比如（2020）豫01民再354号案件。由于这些案件大多发生在家庭成员之间，多为亲人之间代持，牵涉到夫妻，父母等，法官判决时可能从家庭关系、人伦道德、价值取向等方面考虑，因而导致了不同的判决结果。

从以上分析可以看出出名人和借名人之间的代持协议只对协议双方有约束力，只要双方之间的协议或者代持的合意是可以确定的，并且借名人有充分的出资，实际占有使用房屋的证据，在借名人有购房资格的前提下，法院的判决是支持借名人要求将房屋过户至自己名下的诉讼请求的。但是这种代持关系只能约束出名人和借名人，无法约束善意购买人、出名人的债权人、行政部门等，甚至在一些情形下还不能约束出名人的配偶。从合法性和社会效果的角度，我们不赞成为了绕过限购、限贷，规避债务等目的而借名买房，但是如果确实因为其他一些客观原因需要借名买房，双方有必要签订一份完善的代持协议来尽可能避免上述的这些风险。

作者：刘亚娟律师、梅林律师

刘亚娟律师：服务领域为婚姻、继承等家事和房产类案件的法律顾问服务、调解与诉讼，财富管理与传承等。

梅林律师：主要业务领域为互联网和科技公司法律服务、数据合规。