离婚后无房可住、再婚怕被继子女赶出门？——民法典「居住权」制度在离婚、继承、养老中的运用全解析

一、引言：为什么「有房可住」也可能成为难题

在中国人的观念里，「有房」几乎等同于「有家」。但现实是，很多人即便拥有一处可以栖身的房屋，却未必拥有受法律保护的「居住权」。

一个离婚的女人，法院把房子判给了前夫，她虽然被允许「暂时住到再婚」，但前夫转头就把房子卖了，新房东要求她限期搬走；一位老人把自己的房子过户给了儿子，指望儿子养老，儿子却翻脸不认人；一位再婚的妻子，丈夫去世后，丈夫的子女继承房产，她被要求搬离那个住了半辈子的家……

这些场景，曾经是法律难以周全照顾的灰色地带。2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行，一项全新的制度——居住权——正式登场，为这些困境提供了一把钥匙。

居住权，简单说，就是「房子可以不是你的，但你有权住在里面」。它把房屋的「所有权」和「居住权」分离开来，让特定的人能够在他人的房屋上获得稳定、受法律保护的居住资格。

二、居住权的法律框架：民法典第366条至第371条

民法典物权编用六条，完整构建了居住权制度。

第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括：当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。

第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

从这六条，可以提炼出居住权的几个核心特征。

第一，居住权是一种用益物权，而不是债权。这意味着它一旦依法设立并登记，就具有物权的对世效力，能够对抗房屋的所有权人，也能够对抗后来的买受人、抵押权人等第三人。

第二，居住权具有人身专属性。它只能由特定的自然人享有，不得转让、不得继承，原则上也不得出租。居住权是为「人」设立的，而不是为「钱」设立的。

第三，居住权以「书面合同＋登记」为设立要件。没有书面合同，或没有办理登记，居住权就不能有效设立。

第四，居住权以无偿为原则，有偿为例外。当事人可以约定有偿设立，但默认是无偿的。

理解这几点，是运用居住权的前提。下面，我们逐一展开。

三、设立方式之一：书面合同＋登记

最典型的居住权设立方式，是签订书面居住权合同，并到不动产登记机构办理居住权登记。

这里要特别强调「登记」的重要性。民法典第三百六十八条明确，居住权自登记时设立。也就是说，光签了合同、甚至已经搬进去住了，只要没有登记，居住权在法律上就没有「设立」，你拥有的只是基于合同的债权，而不是物权。

债权和物权的差别在哪里？债权只能约束合同相对方。如果房屋所有权人违约把房子卖了，你只能找他索赔，而不能要求买受人让你继续住。物权则不同，它可以直接对抗买受人——房子卖给了谁，你的居住权都还在。

福建莆田中院(2025)闽03民终3669号一案，生动地诠释了这一点。祖父出资70.5万元购房并赠与孙女，赠与合同约定「祖父有权在该房屋居住至终老」，但没有办理居住权登记。后来孙女负债，房屋被法院拍卖。祖父起诉要求确认居住权，一审、二审法院均认为，居住权未经登记，不产生公示公信效力，不能对抗善意第三人，房屋被拍卖后，祖父不再享有居住权。

这个案子给所有「以为签了字就高枕无忧」的人敲响了警钟：居住权登记，一步都不能省。

四、设立方式之二：遗嘱设立

民法典第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权的有关规定。这是居住权在继承领域最重要的运用。

它的典型场景是：一位老人再婚，既想把房产留给自己的子女，又担心子女继承后把再婚老伴赶出家门。这时，他可以在遗嘱中明确：房屋由子女继承，同时为再婚老伴设立终身居住权。这样一来，子女拿到所有权，老伴保住居住权，两全其美。

检察机关发布的一起典型案例就是如此。大民再婚后，担心自己去世后继子小民把妻子大典赶出家门，于是在律师见证下订立遗嘱：房屋所有权由儿子小民继承，同时为妻子大典设立终身居住权。大民去世后，小民想卖房并要求大典搬离，大典出示遗嘱和居住权登记证明。法院判决驳回小民的诉讼请求，确认大典享有居住权，有权继续居住。

需要特别注意的是，遗嘱设立的居住权，同样需要办理登记，才能真正具有物权效力。实践中，如果继承人拒不配合登记，居住权人可以起诉要求继承人协助办理居住权登记。

五、设立方式之三：法院判决或调解设立

民法典虽然没有明文授权法官「创设」居住权，但在家事审判实践中，法院基于离婚经济帮助、赡养义务、公序良俗等，常常在判决书或调解书中为弱势一方设立居住权。

这是居住权在家事领域最广泛、也最温情的运用。

在离婚纠纷中，如果一方无住房、经济困难，另一方有房产，法院可以判决无房一方在一定期限内享有房屋的居住权，作为离婚经济帮助的一种方式。成都温江区法院就曾调解一起离婚纠纷：夫妻共同房产处置陷入僵局，女方担心女儿未来无稳定住所，法官提出在调解书中为女儿增设房屋居住权，明确居住权时间，既保障双方财产权益，又锁定了孩子的居住需求，双方当场达成协议。

陕西洋县法院也处理过一起类似案件：上门女婿离婚后面临无房可居，法官通过调解，为他在原家庭房屋上设立了合法居住权，打破「上门女婿离婚就该净身出户」的错误观念。

这类判决，把「住有所居」的民生关切，落到了具体个案里，是居住权制度最具温度的一面。

六、登记，还是没登记：两种命运

居住权登记的「分水岭」意义，在对比案例中体现得淋漓尽致。

一方面，是「没登记」的教训。六盘水中院审理的一起案件中，阿舰与阿红离婚时签订《居住权协议》，约定阿红对阿舰的房屋享有居住权，但因登记机构当时尚未开展居住权登记业务，始终没有办理登记。后来阿舰把房屋卖给了他人，阿红被迫搬离、另行租房。法院认为，虽然阿红依据协议对房屋享有居住权，但该居住权未经登记，只能在阿红与阿舰之间产生债权效力，不能对抗房屋买受人，最终判决阿舰承担阿红已产生的租房费用。

广州中院(2025)粤01民终24252号一案中，父母出资为子女购房，仅有子女单方签字的居住协议和口头承诺，既没有全部所有权人签字，也没有办理登记。法院认定，居住权必须「书面合同＋登记」，单方签字、口头承诺都不能设立居住权。

另一方面，是「登记了」的保障。前述再婚妻子大典正是凭借已经登记的居住权，成功对抗了继子小民要求搬离的请求。

两相对比，结论清晰而残酷：登记，是居住权从「纸上权利」变成「现实权利」的那道闸门。签了合同不登记，等于白签。

七、居住权的限制：不能转让、不能继承、原则上不能出租

居住权并不是「无限权利」，它有几条明确的边界。

第一，不得转让、继承。居住权是专属于特定自然人的权利，人走了，权利就灭了。你不能把自己的居住权「卖」给别人，也不能把它「传」给子女。

第二，原则上不得出租。设立居住权的住宅，原则上不能出租，除非当事人另有约定。这是因为居住权以满足「生活居住需要」为目的，出租则超出了这一目的，可能损害所有权人的利益。

第三，有期限。居住权合同应当约定居住权期限；期限届满，或居住权人死亡，居住权消灭，应当办理注销登记。

这些限制，划定了居住权和所有权的边界，也提醒人们：居住权解决的是「住」的问题，而不是「处分」「收益」的问题。

八、居住权的消灭与风险防范

居住权消灭的情形主要有两种：一是居住权期限届满；二是居住权人死亡。居住权消灭后，应当及时办理注销登记。

对于买房的人来说，居住权制度带来一个新的、必须警惕的风险：如果一套房屋上登记了居住权，那么即使你买到了房子，也可能面临「房子是你的，但你住不进去」的尴尬。因此，购买二手房时，除了查询抵押、查封、租赁等情况，务必查询该房屋是否登记有居住权。这是居住权制度给二手房市场带来的新功课。

对于设立居住权的人来说，也要注意留存书面合同、办理登记、明确期限和条件，避免日后产生争议。

九、典型案例深度解析

让我们把前面的案例，放到具体的场景里再梳理一遍。

场景一：离婚后无房可住。离婚时，一方可以在协议或判决中为无房一方设立居住权，期限可以是「至再婚时止」，也可以是「终身」。成都锦江区法院处理过一起居住权与出租冲突的纠纷：儿子为母亲设立终身居住权并登记，随后擅自把房屋出租，母亲起诉要求确认出租无效。这提醒我们，居住权登记后，所有权人也不能随意出租房屋。

场景二：再婚配偶的居住保障。老人可以通过遗嘱，把房屋所有权留给子女，同时为再婚配偶设立终身居住权。这既保住了子女的继承利益，又避免了「老人一走、老伴被赶」的悲剧。

场景三：以房养老。老年人可以将房屋所有权转让给子女或他人，同时为自己保留终身居住权，实现「房子给人、居住自留」。这是「以房养老」的一种法律安排。

场景四：赡养与居住。子女取得父母房屋产权后，若拒绝赡养，法院可以判决父母终身居住原房屋。这是居住权与赡养义务的结合。

场景五：居住权与征收拆迁。设立居住权的房屋如果遇到征收拆迁，居住权人能否获得补偿，是实践中常见的新问题。居住权作为一种用益物权，房屋被征收时，居住权人基于居住权，通常有权参与主张征收补偿中与「居住安置」相关的部分，但具体能否获得、获得多少，要结合征收补偿方案、居住权是否登记、居住权期限等因素综合判断。这也提醒居住权人，一旦房屋面临征收，应主动向征收方和所有权人主张自己的居住权益，避免「房子拆了、家也没了」。

十、居住权设立的常见误区

在咨询和办案中，我们发现很多人对居住权存在误解，这里集中澄清几个高频误区。

误区一：以为「我住在这里，就有居住权」。实际上，居住权必须以「书面合同＋登记」设立。仅仅是事实上住在里面，属于「事实居住」，不产生物权效力，一旦房屋易主，居住状态就难以为继。

误区二：以为签了协议就万事大吉。协议只能在你和所有权人之间产生债权，不登记就不能对抗买受人、抵押权人等第三人。前文莆田中院祖父的案例，就是惨痛教训。

误区三：以为居住权可以「留给子女」或「转手他人」。居住权具有强烈的人身专属性，不得转让、不得继承，人走了权利就消灭。它不是一项可以流转的财产。

误区四：以为居住权和租赁权差不多。两者差别巨大：租赁权是债权，期限最长不超过20年，且「买卖不破租赁」有严格条件；居住权是物权，可以是终身，且一经登记，其效力远强于租赁权，更能对抗第三人。

误区五：以为设了居住权就可以随意出租。设立居住权的住宅原则上不得出租，除非当事人另有约定。想通过「设居住权、靠出租赚钱」，法律是不支持的。

十一、给普通人的实用建议

第一，能登记就登记。无论是合同设立还是遗嘱设立，居住权都以登记为生效要件。签了合同，务必及时去不动产登记机构办理居住权登记。

第二，书面合同要素要齐全。居住权合同应当写明当事人、房屋位置、居住条件、期限、争议解决方式，避免口头承诺、单方签字。

第三，离婚协议或遗嘱中，可以主动运用居住权。离婚时为无房一方设居住权，遗嘱中为再婚配偶、照顾者设居住权，都是成熟、有效的安排。

第四，买房前查一查居住权。购买二手房，除了查抵押、查封、租赁，一定要查清楚房屋是否登记有居住权，避免「买了房却住不进去」。

第五，居住权有边界。它不能转让、继承，原则上不能出租，期限届满即消灭。运用时要清楚它的边界，避免产生不切实际的期待。

十二、父母出资购房，别忘了自己的居住权

在「父母出钱、子女买房」的场景里，居住权同样大有可为。现实中，许多父母倾尽积蓄为子女购房，房产登记在子女名下，自己却「寄人篱下」。一旦子女婚姻生变、负债被执行，父母的居住保障便岌岌可危。此时，父母可以要求子女为自己在房屋上设立居住权并办理登记，或通过遗嘱、协议明确自己的居住权益。广州中院(2025)粤01民终24252号一案中，父母出资购房却仅凭子女单方签字的协议主张居住权，因未获全部所有权人签字、未办理登记而败诉，教训深刻。正确的做法是：让房屋全部所有权人共同在书面居住权合同上签字，并及时办理居住权登记，才能真正守住「出钱买来的家」。

结语

居住权制度，是民法典送给千家万户的一份「安居」礼物。它把冷冰冰的「产权」和温情的「居住」分离开来，让离婚的、再婚的、养老的、赡养的人们，都能在法律框架下找到「住有所居」的答案。

但这份礼物，需要你主动去领取——签合同、办登记、立遗嘱。法律从不保护躺在权利上睡觉的人。了解居住权、用好居住权，才能在人生的每一个关口，守住那个属于你的「家」。

作者：刘亚娟律师团队