婚前房产婚后共同还贷，房子跌价了怎么补偿？——贬值情形下的分割规则

说到离婚分房子，大家通常默认房子是"增值"的。但现实往往比想象更复杂——如果一方婚前按揭买的房子，婚后两人一起还贷，离婚时房子反而跌了，那共同还贷的部分怎么算？

天津市宁河区人民法院在2026年初审结的一起离婚案，正好回答了这个问题。

案情回顾：房子跌了，婚后的贷款白还了吗？

小李婚前购买了一套房子，付了首付款24万元，向银行贷款56万元。婚后夫妻共同偿还贷款8.5万余元。后来小李起诉离婚，女方要求分割共同偿还的房贷部分。但问题是——案涉房屋已经贬值了。

双方对房屋现值无法达成一致，法院向中介机构询价后，结合双方估计，依法判决小李给付女方共同还贷补偿款2.5万余元。

法律规则：增值共享，贬值也要共担

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：夫妻一方婚前买房支付首付、婚后共同还贷的，离婚时房屋一般归登记方所有，但婚后"共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分"，登记方应对另一方进行补偿。

这个法条原本只规定了"增值"的处理，没有直接说"贬值"怎么办。但宁河区法院在判决中指出：民法典婚姻家庭编确立的夫妻财产制，体现的是夫妻同甘共苦、共同投资、共担风险的家庭伦理。既然房子增值要共享收益，那么房子降价时，风险也应由双方共同承担。

贬值时的补偿公式

司法实践中，补偿金额的计算方式为：以离婚时房屋的实际价值为基数，按照共同还贷部分在总购房款中所占比重的一半计算补偿。

用一个简单例子说明：假设一方婚前首付30万、贷款70万买了总价100万的房子，婚后两人共同还贷20万。离婚时房子跌到80万。那么补偿额 = 20万（共同还贷）÷ 100万（总购房成本）× 80万（现值）÷ 2 = 8万元。也就是说，虽然房子跌了20万，但共同还贷的一方仍能拿回8万元补偿——因为共同还贷的"本金"本身也是财产投入。

给读者的提醒

离婚时如果遇到房子贬值的情况，不要以为"亏了就没得分"。婚后共同还贷的钱，本身就是一种财产投入，即使房价下跌，登记方也应当按比例返还。另外，对房屋现值协商不成时，可以申请法院委托评估机构进行估价。

本文基于公开司法案例整理，仅供普法参考，不构成法律意见；具体案件请咨询执业律师。