父母出钱买的房，离婚时怎么分？民法典婚姻家庭编解释二给出了新答案

在中国，父母出资为子女购房是普遍现象。但当子女离婚时，这套房子的归属就成了一个非常现实的问题：父母出的钱算是赠与还是借款？房子是全归出资方子女还是夫妻平分？2025年施行的《民法典婚姻家庭编解释（二）》对此给出了更清晰的裁判规则。

关键变化：从"登记为准"到"出资溯源"

过去的司法实践中，父母婚后出资购房登记在夫妻双方名下的，一般认定为对夫妻双方的赠与，离婚时平均分割。但在房价高企的今天，这种"一刀切"的做法常常导致不公平——父母掏空积蓄买的房，子女离婚时被对方分走一半。

解释二的核心变化是：更加注重出资来源，结合婚姻存续时间、孕育子女情况、离婚过错等因素综合考量，而不是简单地按登记状态分割。

两种典型情形

情形一：一方父母全额出资

典型案例：2019年12月，许某某父母全款购买案涉房屋。2020年5月，范某某与许某某登记结婚。2021年8月，许某某父母将案涉房屋转移登记至范某某、许某某双方名下。2024年，范某某起诉离婚要求平均分割房屋（市值30万元）。

法院判决：虽然房屋登记在双方名下，但考虑到房屋系许某某父母全额出资、婚姻存续时间较短（约4年）、无婚生子女等事实，判决房屋归许某某所有，许某某补偿范某某7万元（约23%）。

规则要点：一方父母全额出资、婚姻存续时间较短的，法院倾向于将房屋判归出资方子女所有，但需给予另一方合理补偿。补偿比例受婚姻时长、子女情况、家庭贡献等因素影响。

情形二：一方父母部分出资（首付）

父母支付首付、夫妻共同还贷的情形更为常见。此时房屋一般认定为夫妻共同财产，但分割时出资方子女可获得与其父母出资额相对应的份额或适当多分。对于共同还贷及对应增值部分，由双方平均分割。

父母出资性质的认定：赠与还是借款？

这也是实践中争议极大的问题。最高法院的倾向性意见是：

婚后父母出资，推定为赠与。如果父母主张是借款，需要提供借条、转账备注"借款"等明确证据，且最好有夫妻双方的签字确认。仅有己方子女单方签字的借条，在离婚诉讼的背景下很难被认定为夫妻共同债务。

婚前父母出资：如父母在子女婚前出资购房并登记在子女个人名下，一般认定为对子女个人的赠与，属于婚前个人财产。

维权建议：父母出资前该做什么？

1. 书面协议最稳妥：父母与子女及其配偶三方签署书面协议，明确出资性质（赠与还是借款）、赠与对象（赠与己方子女个人还是赠与夫妻双方）、出资比例和对应产权份额。

2. 转账备注很重要：银行转账时备注"购房款，仅赠与儿子/女儿个人，不作为其夫妻共同财产"，这在发生争议时是强有力的证据。

3. 保留完整证据链：保留转账凭证、购房合同、房产证、还贷记录等，形成完整的资金溯源链条。

4. 按份共有登记：办理不动产登记时，可约定为按份共有并明确各自份额比例，直接体现出资情况。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第1062条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。

《中华人民共和国民法典》第1063条：下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

《中华人民共和国民法典》第1087条：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第8条：婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，且赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资方子女所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

本文基于公开司法案例和司法解释整理分析，仅供普法参考，不构成法律意见；具体案件请咨询执业律师。